Unterlagen für den Verkauf:
die Checkliste.
Für den Verkauf brauchen Sie drei Gruppen von Unterlagen: was die Immobilie rechtlich ausmacht (Grundbuch, Flurkarte, bei Wohnungen die Teilungserklärung), was sie technisch ausmacht (Bauakte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis) und was der Käufer übernimmt (Mietverträge, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wartungsnachweise). Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung da sein 1. Alles andere sollte vor dem ersten Inserat vollständig sein.
Stand 05.11.2026 · Quellen unten · Ansprechpartner: Patrick Kordus
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Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fehlt er, drohen bis zu 10.000 € Bußgeld.
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Ein Grundbuchausdruck kostet beim Grundbuchamt 10 €, der amtliche Ausdruck 20 €.
- 03
Die meiste Zeit kostet die Bauakte. Ämter brauchen dafür oft Wochen, deshalb gehört sie an den Anfang.
Warum die Unterlagen über den Preis entscheiden
Käufer finanzieren fast immer, und die Bank des Käufers prüft. Fehlt der Grundriss oder stimmt die Wohnfläche nicht, stockt die Finanzierung. Und jede Woche, die ein Inserat ohne Antwort auf die Frage „Haben Sie die Bauakte?“ im Portal steht, macht es älter. Vollständige Unterlagen sind deshalb keine Formalie, sondern ein Verhandlungsargument: Wer alles belegen kann, muss beim Preis weniger nachgeben.
Für jede Immobilie
- Grundbuchauszug, aktuell. Bekommen Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Ausdruck 10 €, amtlicher Ausdruck 20 € 2.
- Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster). In Berlin beim Vermessungsamt des Bezirks, in Brandenburg bei der Katasterbehörde des Landkreises.
- Energieausweis, gültig, als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, je nach Gebäude 1. Details in unserem Ratgeber Energieausweis.
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten, möglichst aus der Bauakte.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung. Fehlt sie oder ist sie alt, lassen Sie neu messen.
- Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, mit Jahr.
- Personalausweis und Steuer-ID für den Notar.
Zusätzlich beim Haus
- Bauakte mit Baugenehmigung und Abnahme. Zuständig ist in Berlin die Bauaufsicht des Bezirksamts, in Brandenburg die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises.
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und, wo es um Gewerbe- oder Altstandorte geht, eine Altlastenauskunft.
- Schornsteinfeger-Protokoll, Wartungsnachweise der Heizung, Angaben zum Baujahr des Kessels.
- Erschließungsbeiträge: Bescheide oder Bestätigung der Gemeinde, dass nichts mehr offen ist. Käufer im Umland fragen danach.
Zusätzlich bei der Eigentumswohnung
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und alle Nachträge.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führen muss 3.
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Höhe der Erhaltungsrücklage 4.
- Hinweise auf beschlossene Sonderumlagen. Hier schauen Käufer und Banken zuerst hin.
Sonderfälle
- Vermietet: Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungen, Höhe der Kaution, aktuelle Betriebskostenabrechnung. Mehr dazu im Ratgeber vermietete Immobilie.
- Geerbt: Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament vor, reichen beim Grundbuchamt in der Regel Testament und Eröffnungsniederschrift 5. Siehe Geerbte Immobilie verkaufen.
- Belastet: Ansprechpartner und Darlehensnummer der Bank, damit der Notar die Löschung der Grundschuld vorbereiten kann.
Was der Notar selbst erledigt
Einiges müssen Sie nicht besorgen. Der Notar sieht vor der Beurkundung selbst ins Grundbuch, entwirft den Kaufvertrag und holt nach der Unterschrift die nötigen Erklärungen ein, etwa ob die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben will 6. Er kümmert sich auch um die Löschung alter Grundschulden, wenn die Bank die Unterlagen liefert. Was er nicht kann: fehlende Grundrisse zeichnen, eine falsche Wohnfläche korrigieren oder einen Energieausweis ausstellen. Das liegt bei Ihnen, und es muss vor dem Inserat stehen, nicht vor dem Notartermin.
Die typischen Lücken
Aus unseren Akten kennen wir vor allem diese Fälle. Ein ausgebautes Dachgeschoss, das nie genehmigt wurde: Käufer und Bank rechnen die Fläche dann nicht mit, der Preis sinkt. Eine Wohnfläche aus dem Kaufvertrag der Eltern, die mit Balkonen und Keller großzügig gerechnet wurde. Fehlende Nachträge zur Teilungserklärung, wenn ein Dachboden zur Wohnung umgewidmet wurde. Und bei Häusern im Berliner Umland offene Erschließungsbeiträge für Straße oder Kanal, nach denen der Käufer im Notartermin fragt.
Keine dieser Lücken verhindert einen Verkauf. Aber jede, die erst in der Verhandlung auffällt, kostet Geld oder Zeit. Wer sie vorher kennt, kann sie entweder schließen oder offen ansprechen und einpreisen.
Reihenfolge, die Zeit spart
Fangen Sie mit dem an, was am längsten dauert: Bauakte und Baulastenauskunft. Die Ämter in Berlin und Brandenburg antworten unterschiedlich schnell, mehrere Wochen sind nicht ungewöhnlich. Parallel dazu Energieausweis und Wohnflächenberechnung. Grundbuchauszug und Protokolle zuletzt, damit sie beim Inserat aktuell sind.
Wer das nicht selbst zusammentragen will: Das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer bietet das Verkäuferpaket an, mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Grundriss für 1.999 € inklusive Mehrwertsteuer. Erteilen Sie uns den Maklerauftrag, ist der Energieausweis inklusive.
Worauf wir bei den Papieren achten.
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Fläche im Exposé gegen Fläche im Plan
Steht im alten Kaufvertrag eine andere Zahl als im Grundriss, klären wir das vor dem Inserat. Nicht in der Verhandlung.
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Was genehmigt ist
Wintergarten, ausgebautes Dach, Carport: Wir gleichen die Bauakte mit dem ab, was wir vor Ort sehen.
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Abteilung II und III
Rechte Dritter und Grundschulden. Was gelöscht werden muss, sprechen wir früh mit Ihrer Bank ab.
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Die Protokolle
Bei Wohnungen lesen wir drei Jahre Eigentümerversammlung. Ein Satz über „Prüfung der Fassade“ ist ein Preisthema.
Der Werkzeugkoffer.
- Wertermittlung durch Sachverständige im eigenen Haus
- Bautechnischer Blick Substanz, Feuchte, Anbauten, bevor der Käufer fragt
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Energieausweis Pflicht beim Verkauf, bei Maklerauftrag inklusive
- Foto, Film, Drohne Vermarktung aus eigener Hand
- Bis zum Notar Käuferprüfung, Vertrag, Übergabe
Unabhängige Verkehrswertgutachten erstellt das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer, siehe Das Labor.
Die Zentrale. Bild: KI-Visualisierung
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Fragen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Bauakte mit Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt 10 € für einen einfachen und 20 € für einen amtlichen Ausdruck 2.
Bis wann muss der Energieausweis da sein?
Spätestens bei der Besichtigung, und Pflichtangaben gehören schon in die Anzeige 1.
Wie lange dauert es, alle Unterlagen zu bekommen?
Das hängt vor allem an Bauakte und Baulastenauskunft, weil sie bei den Ämtern liegen. Planen Sie mehrere Wochen ein und fangen Sie damit an.
Muss ich die Unterlagen selbst besorgen?
Nein. Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Grundriss erstellt das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer im Verkäuferpaket; die Bauakte-Einsicht gehört zum Verkäuferpaket Groß.
Quellen und Stand
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz), § 80 Abs. 3 und 4 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, § 87 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, § 108 Abs. 1 Nr. 18, 19, 21 und Abs. 2 Nr. 2 Bußgeld. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 Kostenverzeichnis, Nr. 17000 und 17001. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 24 Abs. 6 und 7 Niederschrift und Beschluss-Sammlung. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 19 Abs. 2 Nr. 4 Erhaltungsrücklage. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Grundbuchordnung (GBO), § 35 Nachweis der Erbfolge. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Baugesetzbuch (BauGB), § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Gesetzestexte zitiert nach gesetze-im-internet.de. Herausgeber: Immoagenten Makler GmbH, Berlin.