Immobilie geerbt:
verkaufen, behalten, teilen.
Wer eine Immobilie erbt, entscheidet zwischen selbst nutzen, vermieten und verkaufen. Gibt es mehrere Erben, können sie nur gemeinsam verkaufen 1; jeder kann aber die Auseinandersetzung verlangen 2. Die Umschreibung im Grundbuch ist kostenfrei, wenn sie binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird 3. Für die Erbschaftsteuer gelten Freibeträge von 400.000 € je Kind und 500.000 € für Ehepartner 4. Wer das selbst bewohnte Elternhaus steuerfrei übernommen hat und es innerhalb von zehn Jahren verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend 5.
Stand 05.11.2026 · Quellen unten · Ansprechpartner: Stephan Schäfer
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Eine Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur gemeinsam verkaufen. Jeder Miterbe kann aber verlangen, dass geteilt wird, notfalls über die Teilungsversteigerung.
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Die Eintragung der Erben ins Grundbuch kostet keine Gebühr, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird.
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Wer das Familienheim steuerfrei geerbt hat und es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder nicht mehr selbst bewohnt, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend, außer aus zwingenden Gründen.
Die ersten Wochen: Überblick statt Eile
Nach einem Todesfall muss niemand sofort über das Haus entscheiden. Wichtig ist zuerst: Wer ist Erbe, und wie lässt sich das nachweisen? Beim Grundbuchamt geht das mit Erbschein oder Europäischem Nachlasszeugnis. Gibt es ein notarielles Testament, genügen in der Regel das Testament und die Niederschrift über seine Eröffnung 6.
Danach lohnt der Gang ins Grundbuch. Den Antrag auf Eintragung der Erben sollten Sie nicht liegen lassen: Binnen zwei Jahren seit dem Erbfall wird für die Eintragung keine Gebühr erhoben, auch dann nicht, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden 3.
Erbengemeinschaft: gemeinsam oder gar nicht
Erben mehrere, gehört die Immobilie allen zusammen. Verfügen, also verkaufen oder belasten, können die Erben nur gemeinschaftlich 1. Ein einzelner Miterbe kann das Haus nicht allein verkaufen, aber er kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt wird 2.
Einigt man sich nicht, steht am Ende oft die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht 7. Das Gericht kann sie auf Antrag eines Miteigentümers für längstens sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar 7. Aus unserer Erfahrung bringt eine Versteigerung selten den besten Preis. Ein geordneter Verkauf, bei dem alle Erben dieselben Zahlen sehen, ist fast immer der bessere Weg.
Will einer der Erben die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen, braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Hier ist ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen meist billiger als jeder Streit.
Was das Finanzamt wissen will
Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Freibeträge 4:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen: 20.000 €
Wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist
Hält das Finanzamt die Immobilie für wertvoller, als sie ist, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Das Gesetz nennt zwei Wege 8: ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind. Oder einen tatsächlichen Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag, wenn sich die Verhältnisse nicht verändert haben.
Der zweite Weg ist für Verkäufer interessant: Wer zügig und am Markt verkauft, hat damit unter Umständen auch den Nachweis für das Finanzamt in der Hand. Ob das in Ihrem Fall trägt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Vor einem Gutachtenauftrag fragen Sie bei jedem Anbieter nach der Qualifikation, die § 198 verlangt.
Familienheim: die Zehn-Jahres-Falle
Erben Ehepartner oder Kinder das Haus, in dem der Verstorbene selbst gewohnt hat, und ziehen sie unverzüglich selbst ein, kann der Erwerb steuerfrei sein, für Kinder bis 200 m² Wohnfläche 5. Der Haken: Wird das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, etwa weil es verkauft oder vermietet wird, fällt die Befreiung rückwirkend weg, außer zwingende Gründe hindern an der Selbstnutzung 5. Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte das vor dem Einzug durchrechnen lassen.
Spekulationsfrist: zählt die Zeit der Eltern?
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, außer die Immobilie wurde selbst bewohnt 9. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Vorgänger zugerechnet 9. Für Erben heißt das in aller Regel: Die Zeit der Eltern zählt mit. Kauften die Eltern 2010, ist ein Verkauf heute meist außerhalb der Frist. Das ist eine steuerliche Frage, die Ihr Steuerberater im Einzelfall bestätigen sollte.
Verkaufen, vermieten oder behalten
Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Arbeit, Instandhaltung und unter mehreren Erben ständigen Abstimmungsbedarf. Selbst nutzen lohnt, wenn es passt, siehe Familienheim. Verkaufen schafft klare Verhältnisse und ist bei Erbengemeinschaften der häufigste Ausgang. Was der Verkauf bringen würde, ermitteln wir vor Ort, für alle Erben in einem Termin.
Worauf wir bei Erbschaften achten.
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Alle an einen Tisch
Wir laden alle Erben zum selben Termin ein und schicken allen dieselben Unterlagen. Misstrauen entsteht, wenn einer mehr weiß.
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Der Zustand
Häuser, die lange von älteren Menschen bewohnt wurden, haben oft einen Sanierungsstau. Wir halten ihn fest, damit der Preis ehrlich ist und nicht nachverhandelt wird.
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Das Grundbuch
Wohnrechte oder Nießbrauch für den überlebenden Partner bleiben bestehen und verändern den Wert erheblich.
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Die Zeitachse
Zwei Jahre gebührenfreie Grundbuchberichtigung, ein Jahr für den Kaufpreis als Nachweis beim Finanzamt: Wir legen die Fristen in die Akte.
Der Werkzeugkoffer.
- Wertermittlung durch Sachverständige im eigenen Haus
- Bautechnischer Blick Substanz, Feuchte, Anbauten, bevor der Käufer fragt
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Energieausweis Pflicht beim Verkauf, bei Maklerauftrag inklusive
- Foto, Film, Drohne Vermarktung aus eigener Hand
- Bis zum Notar Käuferprüfung, Vertrag, Übergabe
Unabhängige Verkehrswertgutachten erstellt das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer, siehe Das Labor.
Der Zahlenmann. Bild: KI-Visualisierung
Frage schreiben →Häufige
Fragen.
Kann ein Miterbe allein verkaufen?
Nein. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen 1.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen 2, notfalls über eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht 7.
Was kostet die Umschreibung im Grundbuch?
Nichts, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht 3.
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder?
400.000 € je Kind und Elternteil 4.
Darf ich das geerbte Elternhaus verkaufen, ohne Steuern nachzuzahlen?
Wenn Sie es steuerfrei als Familienheim geerbt haben, fällt die Befreiung bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren in der Regel rückwirkend weg 5. Lassen Sie das vorher steuerlich prüfen.
Gilt die Spekulationsfrist für Erben neu?
In aller Regel nein: Bei unentgeltlichem Erwerb zählt die Anschaffung durch den Vorgänger 9. Die Bestätigung im Einzelfall gibt Ihr Steuerberater.
Quellen und Stand
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 2040 Verfügung über Nachlassgegenstände. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 2042 Auseinandersetzung. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 Kostenverzeichnis, Nr. 14110 Anmerkung Abs. 1. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 16 Freibeträge. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c Familienheim. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Grundbuchordnung (GBO), § 35 Nachweis der Erbfolge. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), § 180 Aufhebung einer Gemeinschaft. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bewertungsgesetz (BewG), § 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, Abs. 2 und 3. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 23 Private Veräußerungsgeschäfte, Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 3. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Gesetzestexte zitiert nach gesetze-im-internet.de. Herausgeber: Immoagenten Makler GmbH, Berlin.