Maklerprovision:
wer zahlt was?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe 1. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat 2. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe gibt es nicht. Immoagenten berechnet je Seite 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Stand 05.11.2026 · Quellen unten · Ansprechpartner: Stephan Schäfer
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Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Käufer und Verkäufer dem Makler gleich viel, wenn er für beide tätig ist. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.
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Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Maklerprovision gibt es nicht.
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Immoagenten berechnet 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite, bei 400.000 € Kaufpreis also 14.280 € für Verkäufer und Käufer jeweils.
Die Regel seit Dezember 2020
Früher zahlte in Berlin und Brandenburg meist der Käufer die volle Provision. Seit Ende 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist 3. Drei Punkte sind entscheidend:
- Textform: Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform, eine E-Mail reicht, ein Handschlag nicht 4.
- Doppeltätigkeit: Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Ist er für eine Seite unentgeltlich tätig, darf er auch von der anderen nichts verlangen. Ein abweichender Vertrag ist unwirksam 1.
- Weitergabe: Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Fällig wird der Käuferanteil erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat 2.
Was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat
- 06.03.2025, I ZR 32/24: Die Halbteilung gilt auch, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern eine ihm nahestehende Person, hier die Ehefrau, den Makler beauftragt hat. Sonst wäre der Umgehung die Tür geöffnet 5.
- 06.03.2025, I ZR 138/24: Der Kaufpreis war um die Provision gesenkt worden, die der Käufer stattdessen in einer eigenen Vereinbarung an den Makler zahlen sollte. Der BGH erklärte diese Vereinbarung insgesamt für nichtig, nicht nur zur Hälfte. Die Käufer konnten die volle Summe zurückverlangen 6.
- 16.07.2026, I ZR 111/25: Ein Zweifamilienhaus ist kein Einfamilienhaus im Sinne der Halbteilungsregel. Maßgeblich ist, was beim Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar war, nicht, was der Käufer später vorhat 7.
Was nicht unter die Regel fällt
Unser Satz in Zahlen
Immoagenten berechnet beim Verkauf 3,57 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer für den Verkäufer und denselben Satz für den Käufer, zusammen 7,14 %. Ein Beispiel:
- Kaufpreis 400.000 €
- Verkäufer: 14.280 € (12.000 € netto plus 2.280 € Mehrwertsteuer)
- Käufer: 14.280 €, gleiche Rechnung
- Fällig erst mit einem wirksamen Kaufvertrag. Ohne Verkauf keine Provision 8.
Wann die Provision fällig wird
Maklerlohn gibt es nur für Erfolg. Er ist erst geschuldet, wenn der Kaufvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt; steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, erst wenn die Bedingung eintritt 8. Aufwendungen wie Inserate oder Fotos darf ein Makler nur berechnen, wenn das vereinbart ist 8. Bei uns heißt das: kein Verkauf, keine Rechnung.
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und gibt er einen Teil an den Käufer weiter, gilt eine feste Reihenfolge: Erst zahlt der Verkäufer, dann weist er oder der Makler das nach, erst danach wird der Anteil des Käufers fällig 2.
Wenn die Teilung nicht stimmt
Verstößt ein Maklervertrag gegen die Halbteilung, ist er unwirksam 1. Der Makler kann dann aus diesem Vertrag nichts verlangen, und was gezahlt wurde, kann unter Umständen zurückgefordert werden. Wie weit das geht, zeigt das Urteil I ZR 138/24: Die Käufer bekamen dort nicht die Hälfte, sondern den vollen Betrag zurück 6. Für Verkäufer heißt das: Vorsicht mit Konstruktionen wie „Kaufpreis runter, Käufer zahlt die Provision“. Was nach Einsparung aussieht, kann den ganzen Vertrag kippen.
Was Sie für die Provision bekommen
Eine Provision ist nur fair, wenn hinter ihr Arbeit steht. Bei uns gehören dazu: die Wertermittlung vor Ort, der Energieausweis, Foto, Film und Drohne aus eigener Hand, die Prüfung der Käuferfinanzierung, die Vorbereitung des Notartermins und die Übergabe mit Protokoll. Gutachten im engeren Sinn erstellt das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer gesondert; eine Verrechnung mit der Provision bieten wir nicht an, damit der Gutachter unabhängig bleibt.
Und steuerlich?
Fällt Ihr Verkauf unter die zehnjährige Spekulationsfrist, mindern Werbungskosten wie die Maklerprovision den steuerpflichtigen Gewinn 9. Ob das bei Ihnen greift, sagt Ihnen Ihr Steuerberater.
Worauf Sie bei jedem Makler achten sollten.
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Prozent und Euro
Der Satz gehört inklusive Mehrwertsteuer ins Exposé, am besten mit Eurobetrag. Netto-Angaben gegenüber Verbrauchern sind ein Warnsignal.
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Gleiche Höhe
Bei Wohnung und Einfamilienhaus müssen beide Seiten gleich viel zahlen. Steht „provisionsfrei für Käufer“ im Exposé, darf der Käufer auch über den Kaufpreis nichts zahlen.
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Die Textform
Kein Maklervertrag ohne Text. Lesen Sie ihn vor der ersten Besichtigung.
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Die Leistung
Fragen Sie, was Sie für die Provision bekommen. Ein Portal-Inserat allein ist keine Vermarktung.
Der Werkzeugkoffer.
- Wertermittlung durch Sachverständige im eigenen Haus
- Bautechnischer Blick Substanz, Feuchte, Anbauten, bevor der Käufer fragt
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Energieausweis Pflicht beim Verkauf, bei Maklerauftrag inklusive
- Foto, Film, Drohne Vermarktung aus eigener Hand
- Bis zum Notar Käuferprüfung, Vertrag, Übergabe
Unabhängige Verkehrswertgutachten erstellt das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer, siehe Das Labor.
Der Zahlenmann. Bild: KI-Visualisierung
Frage schreiben →Häufige
Fragen.
Wer zahlt die Maklerprovision in Berlin?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucher als Käufer zahlen Verkäufer und Käufer gleich viel, wenn der Makler für beide tätig ist 1.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Bei Immoagenten sind es 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite.
Darf der Verkäufer die ganze Provision auf den Käufer abwälzen?
Nein. Er darf höchstens die Hälfte weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet 2.
Gilt die Halbteilung auch beim Zweifamilienhaus?
Nein, entschied der BGH am 16.07.2026; ein Zweifamilienhaus ist kein Einfamilienhaus im Sinne der Regel 7.
Muss ich Provision zahlen, wenn der Verkauf platzt?
Nein. Maklerlohn ist nur geschuldet, wenn der Vertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt 8.
Quellen und Stand
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 656a Textform. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24 (Bericht Otto Schmidt Verlag). Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24 (Bericht beck-aktuell). Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25 (Bericht Legal Tribune Online). Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 652 Entstehung des Lohnanspruchs. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 23 Abs. 3 Satz 1. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Gesetzestexte zitiert nach gesetze-im-internet.de. Herausgeber: Immoagenten Makler GmbH, Berlin.