Vermietet verkaufen:
Mieter, Vorkaufsrecht, Sperrfrist.

Der wichtigste Satz zuerst: Der Mieter muss nicht ausziehen, weil Sie verkaufen. Mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten ¹. Das gilt auch für die Kaution; kann der Mieter sie am Ende vom Käufer nicht bekommen, haftet der alte Vermieter weiter ⁵. Informieren Sie den Mieter deshalb schriftlich über den Eigentümerwechsel. Bis dahin haften Sie für Pflichten des Käufers wie ein Bürge ¹.

Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, kann sich bundesweit drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen ³. Die Länder dürfen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern ³. Berlin hat das für das ganze Stadtgebiet getan: zehn Jahre, geregelt in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.06.2023, gültig vom 01.10.2023 bis 30.09.2033 ⁴.

Die Sperrfrist gilt auch, wenn ein vermietetes Haus an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer geht, die nicht zu einer Familie oder einem Haushalt gehören, selbst ohne Umwandlung ³. Für Brandenburg prüfen wir im Einzelfall, ob in Ihrer Gemeinde eine Landesregelung greift.

Eigennutzer fallen bei vermieteten Wohnungen meist weg, vor allem in Berlin mit der zehnjährigen Sperrfrist. Es kaufen Kapitalanleger, und die rechnen mit der Miete: Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete, Zustand, Mieterstruktur, Steigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Mietpreisbremse. Eine niedrige Bestandsmiete drückt den Preis, eine sauber dokumentierte Miethistorie stützt ihn.

Bei ganzen Mietshäusern ist Berlin gerade lebendig: 2025 lag der mittlere Kaufpreis reiner Mietwohnhäuser bei rund 2.035 €/m² wertrelevanter Geschossfläche, 6 % mehr als im Vorjahr ⁹. Wie Ihr Haus im Verhältnis dazu steht, ist eine Frage von Lage, Zustand und Mieten.

Eine leere Wohnung erreicht mehr Käufer, weil auch Selbstnutzer kaufen. Aber: Einen Mieter für den Verkauf zu kündigen, ist kein Kündigungsgrund. Das Gesetz schließt eine Verwertungskündigung ausdrücklich aus, wenn sie mit der Umwandlung und dem Verkauf begründet wird ¹⁰. Einvernehmliche Lösungen mit dem Mieter sind möglich, gehören aber in einen schriftlichen Aufhebungsvertrag, am besten mit anwaltlicher Begleitung.