Was ist meine Immobilie wert?
Rechner, Makler oder Gutachten.
Es gibt drei Wege zum Wert Ihrer Immobilie, und jeder hat einen anderen Zweck. Ein Online-Rechner liefert in Minuten eine grobe Spanne aus Durchschnittswerten. Eine Markteinschätzung vor Ort sagt Ihnen, zu welchem Preis Sie realistisch verkaufen können. Ein Gutachten ermittelt den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch 1 und ist das, was Finanzamt, Gericht oder eine zerstrittene Erbengemeinschaft brauchen.
Stand 05.11.2026 · Quellen unten · Ansprechpartner: Alexander Schröter
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Ein Online-Rechner sieht weder Keller noch Dach noch Grundbuch. Er rechnet mit dem Durchschnitt der Straße.
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Die Markteinschätzung des Maklers ist eine Verkaufsempfehlung. Sie ist kein Gutachten und wird von keinem Finanzamt als Nachweis anerkannt.
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Ein Gutachten brauchen Sie, wenn ein Dritter die Zahl prüft: Finanzamt, Gericht, Miterben, Ex-Partner.
Drei Wege, drei Zwecke
Bevor Sie irgendwo Ihre Adresse eintippen, klären Sie eine Frage: Wofür brauchen Sie die Zahl? Wer verkaufen will, braucht einen Preis, den Käufer bezahlen. Wer erbt, sich trennt oder mit dem Finanzamt zu tun hat, braucht einen Wert, den ein Dritter akzeptiert. Das sind zwei verschiedene Aufgaben.
- Online-Rechner: kostenlos, zwei Minuten, Ergebnis ist eine Spanne. Grundlage sind Angebots- und Vergleichsdaten für Lage, Fläche und Baujahr. Gut für eine erste Orientierung, nicht für eine Entscheidung.
- Markteinschätzung vor Ort: Ein Makler sieht sich die Immobilie an, prüft die Unterlagen und vergleicht mit tatsächlichen Verkäufen. Ergebnis ist ein Angebotspreis mit Begründung und eine Verkaufsstrategie. Sie dient dem Verkauf, nicht dem Finanzamt.
- Gutachten: Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung, also Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren 2. Ergebnis ist ein schriftliches, nachprüfbares Dokument. Es kostet Honorar und dauert Tage bis Wochen.
Was ein Online-Rechner kann und was nicht
Ein Rechner arbeitet mit Mittelwerten. Wie weit die auseinanderliegen, zeigt Berlin: 2025 lag der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen stadtweit bei 5.511 €/m² Wohnfläche 3. Allein im Ortsteil Prenzlauer Berg reichten die tatsächlich gezahlten Preise im selben Jahr von 3.911 bis 8.656 €/m² 4. Zwischen der billigsten und der teuersten Wohnung im selben Kiez liegt also mehr als das Doppelte.
Was diese Spanne erklärt, kennt der Rechner nicht: Seitenflügel oder Vorderhaus, Erdgeschoss oder Dach, saniertes Bad oder Bad von 1985, Feuchtigkeit im Keller, ein Wegerecht im Grundbuch. Bei Häusern im Umland kommt das Grundstück dazu: Der Bodenrichtwert steht kostenlos in BORIS Berlin 5 und BORIS Brandenburg 6, aber ob Ihr Grundstück teilbar ist oder ob die Garage genehmigt wurde, steht dort nicht.
Nutzen Sie den Rechner als Startpunkt. Wer auf seiner Basis einen Angebotspreis festlegt, verkauft entweder zu billig oder steht monatelang im Portal.
Die Markteinschätzung vor Ort
Bei der Markteinschätzung kommt jemand zu Ihnen, der den Markt kennt und weiß, wonach Käufer und Banken fragen. Er sieht sich die Immobilie an, liest Grundbuch, Grundriss und Energieausweis, und legt die Immobilie neben tatsächliche Verkäufe in der Gegend. Heraus kommt ein Angebotspreis, eine Begründung und ein Plan: an wen, über welche Kanäle, mit welchen Unterlagen.
Wichtig: Eine Markteinschätzung ist kein Gutachten, auch wenn sie gut begründet ist. Sie hilft beim Verkauf. Sie hilft nicht beim Finanzamt, nicht vor Gericht und nicht, wenn sich Miterben über den Wert streiten. Seien Sie vorsichtig, wenn ein Makler Ihnen kostenlos ein „Gutachten“ verspricht.
Das Gutachten: wann Sie es wirklich brauchen
Ein Gutachten brauchen Sie immer dann, wenn ein Dritter die Zahl prüft. Typische Fälle: Erbschaft oder Schenkung, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch erscheint. Scheidung, wenn einer den anderen auszahlt. Erbengemeinschaft, wenn einer übernehmen will. Gerichtliche Verfahren. Auch für die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden bei vermieteten Objekten kann es sinnvoll sein.
Beim Finanzamt zählt nicht jedes Gutachten. Nach § 198 Bewertungsgesetz wird regelmäßig das Gutachten des Gutachterausschusses oder von Sachverständigen anerkannt, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind 7. Fragen Sie vor dem Auftrag nach dieser Qualifikation, bei jedem Anbieter.
Gutachten erstellt bei uns nicht der Makler, sondern das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer, eine eigene Firma. Im Labor finden Sie die Leistungen mit Festpreisen: die Wertermittlung als Kurzgutachten für 1.499 € und das ausführliche Verkehrswertgutachten für 3.999 €, jeweils inklusive Mehrwertsteuer.
Welcher Weg für wen
- Sie überlegen nur, ob sich ein Verkauf lohnt: Rechner, dann ein Gespräch.
- Sie wollen in den nächsten zwölf Monaten verkaufen: Markteinschätzung vor Ort.
- Sie haben geerbt, trennen sich oder das Finanzamt hat einen Bescheid geschickt: Gutachten.
- Sie verkaufen und wollen gegenüber Käufern und Bank alles belegt haben: Markteinschätzung plus vollständige Unterlagen, siehe unsere Unterlagen-Checkliste.
Worauf wir vor Ort achten.
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Die Fläche
Wir rechnen die Wohnfläche nach. Alte Exposés und Kaufverträge enthalten oft Flächen, die nach keiner Verordnung entstanden sind. Fünf Quadratmeter Unterschied sind in Berlin schnell 25.000 €.
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Feuchte und Dach
Im Keller messen wir, am Dach sehen wir hin. Beides entscheidet, ob ein Käufer mit Sanierungsbudget kommt oder gar nicht.
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Das Grundbuch
Abteilung II verrät Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Kreis der Käufer halbieren.
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Der Werkzeugkoffer.
- Wertermittlung durch Sachverständige im eigenen Haus
- Bautechnischer Blick Substanz, Feuchte, Anbauten, bevor der Käufer fragt
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Energieausweis Pflicht beim Verkauf, bei Maklerauftrag inklusive
- Foto, Film, Drohne Vermarktung aus eigener Hand
- Bis zum Notar Käuferprüfung, Vertrag, Übergabe
Unabhängige Verkehrswertgutachten erstellt das Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer, siehe Das Labor.
Der Drahtzieher. Bild: KI-Visualisierung
Frage schreiben →Häufige
Fragen.
Wie genau sind Online-Rechner?
So genau wie der Durchschnitt, aus dem sie rechnen. In Prenzlauer Berg lagen 2025 die Wohnungspreise zwischen 3.911 und 8.656 €/m² 4, die Abweichung im Einzelfall kann also sehr groß sein.
Ist eine Markteinschätzung ein Gutachten?
Nein. Sie ist die Einschätzung eines Maklers für den Verkauf und kein Nachweis gegenüber Finanzamt oder Gericht.
Was ist der Verkehrswert?
Der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre, so steht es in § 194 Baugesetzbuch 1.
Welches Gutachten akzeptiert das Finanzamt?
Regelmäßig das des Gutachterausschusses oder von Sachverständigen mit Bestellung oder Zertifizierung nach § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz 7. Ein Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag kann ebenfalls als Nachweis dienen 7.
Was kostet ein Gutachten?
Beim Sachverständigenbüro Schröter & Schäfer kostet die Wertermittlung 1.499 € und das Verkehrswertgutachten 3.999 €, inklusive Mehrwertsteuer (siehe Labor).
Quellen und Stand
- Baugesetzbuch (BauGB), § 194 Verkehrswert. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), § 6 Wertermittlungsverfahren. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin: Pressemitteilung vom 31.07.2026 zum Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses (Eigentumswohnungen 2025: 5.511 €/m² Wohnfläche, +5 %). Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht 2025/2026, veröffentlicht 31.07.2026, S. 61 (Eigentumswohnungen nach Ortsteilen). Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- BORIS Berlin: Bodenrichtwertinformationssystem des Gutachterausschusses Berlin. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- BORIS Brandenburg: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Land Brandenburg. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
- Bewertungsgesetz (BewG), § 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Zur Quelle ↗ (abgerufen 05.11.2026)
Dieser Ratgeber erklärt allgemein die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Gesetzestexte zitiert nach gesetze-im-internet.de. Herausgeber: Immoagenten Makler GmbH, Berlin.